خطا در بارگذاری تصویر
بازار مسکن ایران پس از تجربهای طولانی از رکود عمیق در معاملات، در آستانه مرحلهای تازه از تحولات قیمتی قرار گرفته است. با اینکه سطح معاملات همچنان پایین است و قدرت خرید متقاضیان کاهش یافته، تحلیل دقیق شاخصهای اقتصادی و بنیادین نشان میدهد رشد قیمت در بخش واحدهای مسکونی آماده و ساختهشده، بسیار محتمل است. امیر کوهی-مدیرعامل شرکت سرمایه‌گذاری و ساختمانی تجارت: بازار مسکن ایران پس از تجربه‌ای طولانی از رکود عمیق در معاملات، در آستانه مرحله‌ای تازه از تحولات قیمتی قرار گرفته است. با اینکه سطح معاملات همچنان پایین است و قدرت خرید متقاضیان کاهش یافته، تحلیل دقیق شاخص‌های اقتصادی و بنیادین نشان می‌دهد‌ رشد قیمت در بخش واحدهای مسکونی آماده و ساخته‌شده، بسیار محتمل است. این روند می‌تواند در افق پیش‌رو با افزایش‌های قیمتی محسوس همراه شود و پیامدهای درخورتوجهی برای بازار و سرمایه‌گذاران داشته باشد. در ماه‌های اخیر، تمرکز عمده تحلیل‌ها بر رکود معاملات مسکن بوده است، اما نکته‌ای که کمتر به آن پرداخته شده، انباشت فشارهای هزینه‌ای در بخش ساخت‌وساز است. افزایش پیوسته قیمت مصالح ساختمانی، رشد دستمزد نیروی انسانی، محدودیت‌های تأمین مالی و طولانی‌تر‌شدن دوره اجرای پروژه‌ها، بهای تمام‌شده واحدهای مسکونی را به‌ طور درخورتوجهی افزایش داده است. با این حال، قیمت فروش بسیاری از واحدهای نوساز هنوز با هزینه‌های واقعی ساخت همخوانی ندارد و این شکاف می‌تواند زمینه را برای افزایش قیمت‌ها در آینده فراهم کند. برخلاف زمین که در بسیاری از دوره‌ها تحت تأثیر رفتارهای سوداگرانه نوسان می‌کند، قیمت واحدهای مسکونی ساخته‌شده مستقیما به هزینه تولید وابسته است. تجربه سال‌های گذشته نشان می‌دهد هرگاه شکاف درخورتوجهی میان قیمت فروش و بهای تمام‌شده ایجاد شده، بازار در نهایت با یک تعدیل قیمتی ناگهانی مواجه شده است. از این منظر، تداوم شرایط فعلی می‌تواند منجر به افزایش محسوس قیمت واحدهای مسکونی آماده در دوره پیش‌رو شود. یکی از عوامل کلیدی در وضعیت فعلی بازار مسکن، کاهش محسوس عرضه مؤثر است. بسیاری از سازندگان، به‌ دلیل حاشیه سود محدود و نگرانی درباره ناپایداری متغیرهای اقتصادی، آغاز پروژه‌های جدید را به تعویق انداخته‌اند. این رفتار اگرچه در کوتاه‌مدت به افت حجم معاملات انجامیده، اما در میان‌مدت با تشدید کمبود عرضه، زمینه‌ساز افزایش قیمت‌ها خواهد شد؛ به‌ویژه در کلان‌شهرهایی که تقاضای انباشته مصرفی همچنان فعال است. در‌این‌میان واحدهای با سال ساخت بالاتر و متراژهای کوچک‌تر، به‌ دلیل سهولت نقدشوندگی و امکان جذب سرمایه‌های خرد، بیش از دیگر بخش‌ها در کانون توجه قرار می‌گیرند. هم‌زمان با تبدیل بخشی از سرمایه‌ها از بازار طلا به مسکن، این گروه از واحدها با تقاضای فزاینده و عرضه محدودتری مواجه خواهند شد؛ وضعیتی که می‌تواند فشار افزایشی قیمت را در این بخش از بازار تشدید کند. نکته درخورتوجه آن است که بخش عمده این تقاضا ماهیتی مصرفی دارد و همین ویژگی، احتمال شکل‌گیری افزایش‌های قیمتی پایدارتر را نسبت به بازارهای مالی تقویت می‌کند. در چنین فضایی، مقایسه بازار مسکن با سایر بازارهای دارایی اهمیت دوچندانی پیدا می‌کند. هرچند طلا در ماه‌های اخیر با رشد درخورتوجهی همراه بوده و بار دیگر نقش سنتی خود به‌ عنوان پناهگاه سرمایه را پررنگ کرده است، اما تجربه نشان می‌دهد این بازار پس از دوره‌های جهش، معمولا وارد فاز نوسان و اصلاح می‌شود. بازار ارز نیز پس از افزایش‌های سریع، اغلب با محدودیت رشد و نوسانات فرسایشی روبه‌رو‌ست. در مقابل، مسکن به‌ دلیل عقب‌ماندگی قیمتی و تشدید شکاف میان عرضه و تقاضا، همچنان از ظرفیت رشد باثبات‌تری در افق یک تا دو سال آینده برخوردار است؛ رشدی که بیش از آنکه هیجانی باشد، ریشه در واقعیت‌های ساختاری اقتصاد دارد. مسکن همچنان از مزیت «دارایی واقعی» برخوردار است؛ دارایی‌ای که علاوه بر حفظ ارزش در برابر تورم، از محدودیت ذاتی عرضه و وابستگی مستقیم به هزینه‌های داخلی اقتصاد تأثیر می‌پذیرد. ازاین‌رو در‌صورتی‌که روندهای فعلی اقتصاد کلان و بخش ساخت‌وساز تداوم یابد، انتظار می‌رود بازدهی مسکن در افق میان‌مدت از طلا، نقره و حتی دلار پیشی بگیرد. البته شدت و زمان‌بندی این افزایش قیمت‌ها، به نحوه سیاست‌گذاری‌های پولی و مالی، میزان ثبات متغیرهای کلان اقتصادی و شرایط کلی فضای کسب‌وکار کشور وابسته خواهد بود. به‌ طور کلی، بازار مسکن ایران در مقطع کنونی نه در وضعیت رکود پایدار قرار دارد و نه آماده یک رونق تدریجی کم‌دامنه، بلکه در آستانه تغییر فاز قیمتی است. نادیده‌گرفتن علائم بنیادین این بازار می‌تواند منجر به غافلگیری فعالان اقتصادی شود. در چنین فضایی، سیاست‌گذاران، سرمایه‌گذاران و متقاضیان مصرفی باید با نگاهی واقع‌بینانه‌تر، خود را برای پیامدهای احتمالی افزایش قیمت‌ها در سال آینده آماده کنند.